最新地产分析报告(模板12篇)。
工作总结之家小编今天推荐给大家一篇关于“地产分析报告”的深入分析文章，为了方便以后查找建议您添加本页到收藏夹中。相信大家都知道，实践是打开理论宝库的钥匙，在经济发展迅速的今天。报告对我们来说并不陌生，对报告类公文上级机关一般以批转形式予以答复，但也没必要件件予以答复。
地产分析报告 篇1
房地产市场分析报告：
房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。
（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。
（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的用途分析。
（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。
（4）市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。
（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。
（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。
（7）售价和租金预测。
（8）吸纳量计划预测。
（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。
（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。
地产分析报告 篇2
一、成本法
1、 成本应为社会平均成本,即客观成本
2、 注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)
3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5、 入股的.估价应说明入股后的用途
6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
9、 用成本计算而非成本价
10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
二、综合察看
1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3、 估价时点是否准确
4、 修正年限是否正确
5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由
7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8、 注意利息的计算方式，期限
9、 报告有效期应以报告完成之日为准
10、 现实用途和法定用途相符
11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法
12、 注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)
13、 要察看估价类型,对照规范对此要求
14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的
16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况
17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等
18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
三、假设法
1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)
2、 察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
地产分析报告 篇3
A外贸企业融资现状分析与对策研究
引言(选题背景和意义研究思路和方法文章主要章节安排)第一章:企业融资相关理论介绍 第一节、融资结构与资本结构一、二、三、融资结构 资本结构
融资结构与资本结构的关系
第二节、资本结构理论
一、朴素资本结构理论
二、传统资本结构理论
第二章 A外贸企业融资现状分析 第一节 A外贸企业简介
一、A外贸公司外贸业务背景介绍
二、A外贸公司财务状况说明
三、A外贸公司组织架构
第二节 公司融资现状分析
一、现阶段的融资需求
二、已采用的一般融资方式
第三节 A外贸公司融资过程中出现的问题
一、担保问题难以得到解决
二、银行信用评级和抵押物的选择
三、可使用的融资手段单一
第三章 A外贸企业融资发展制约原因分析 第一节 自身实力难以实现扩大融资
一、自身信用状况不佳，并且缺乏信用意识
在经济学中，信用是以偿还和付息为条件的价值运动的一种特殊形式，更多是指借贷行为，即以偿还和付息为条件的价值单方面的让渡，主要体现在货币的借贷和商品交易的赊销
或预付两个方面。一般表现为商品专卖中的延期付款或借贷行为，是二元主体或多元主体之间，以某种经济需要为目的，建立在诚实守信基础上的心理承诺与约期实践相结合的意志和能力。其本质特征是货币或商品的持有者把货币或商品暂时让渡给需要者使用，定期归还，并收取一定的费用。信用行为发生时，授信人提供一定的价值物，经过一定的时间后，受信人予以偿还并结束信用关系。
狭义的信用，表现在商品交换或其它经济活动中，授信人在充分信任受信人能够实现其承诺的基础上，用契约关系向受信人放贷并保障自己所贷的本金能够回流和增值的价值运动。意即以现有的财物或货币，回复将来支付的一种承诺。
现代市场经济条件下所指的信用，更多地是指狭义的信用。它表现的是在商品交换或其他经济活动中，交易双方所实行的以契约及合同为手段的资金借贷、承诺、履约的行为。信用关系双方即为借贷关系。在《贷款通则》中规定信用贷款，也叫无抵押信用贷款，是银行单凭借款人的信用或由资信可靠的担保人提供信用担保所发放的没有抵押品为条件的贷款。分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款和票据贴现共六种形式。
信用贷款方式的特点是贷款保障全凭信用。信用贷款是区别与其它形式的贷款，通常以借款人的信用、资金运用情况，预期未来的收益和偿债的过去记录为凭．就无担保的信用贷款与有担保的信用贷款相比较而言，前者风险吏大些，因为一旦借款人不能履行债务时，银行使失去了按期索回债权的机会，甚至出现倒债。而有担保的信用贷款，当贷款到期借款人不能履约时，由担保人根据借款担保合同，代负履行之责。由于这一特点，便能督促借款人更严格地履行债务和尽可能地避免或补偿在借款人不履行债务时给银行造成的损失。
我国外贸企业多属于中小企业，中小企业融资难在世界各国，甚至金融制度相对较为完善的发达国家都存在，但是这个现象在中国尤为突出。“中国私营企业研究”课题组于2006年进行了大规模的全国私营企业抽样调查，其中2006年的调查结果显示：85．5％的业主感到贷款存在诸多困难，14．5％的人没有回答这个问题。①截至2007年6月，占企业总量0．5％的大型企业拥有50％以上的贷款余额，平均每家4．42亿元。与此对应，创造1／3GDP、占比88．1％的小型企业，其贷款余额不足20％②近年来，国家开始对中小企业融资进行政策方面的支持，中小企业金融服务得到比较明显的改善，中小企业融资难的困境也得到了一定程度的缓解。截至2008年底，中小企业人民币贷款余额10．3万亿元，占企业贷款总额的53．06％，不良贷款5．9％。
中小企业规模小，企业内部财务人员的综合素质有限，做出的财务报表大多是非规范化的报表，同时外贸企业一般建立的时间短，缺乏外源融资所需要的基本的信用记录，很难得到外部投资者和银行金融机构的信任。导致外贸企业严重依赖于内源融资，但是内源融资的
资金供给有限，外企业发展到一定的阶段后必须通过外源融资来解决资金问题，过度依赖内源融资对企业的长期发展有弊而无利。
二、源融资方式单一，严重依赖于银行信贷
银行贷款是A外贸企业主要的外源融资方式，但获得的信贷支持不够。A外贸企业首先将银行做为融资渠道，但是获得贷款较为困难，即贷款难成了制约A外贸企业发展的“瓶颈”。2008年以来，在经历了上半年的紧缩货币政策与下半年开始的金融危机影响，A外贸企业在获得贷款支持方面更是雪上加霜。直接融资方面，我国对股市融资、债券融资和私募股权融资等都有较为严格的规定，设立了较高的门槛，A外贸企业不能达到政策的要求，因此，只能放弃直接融资的渠道。
三、非正规金融渠道的民间融资风险大、成本高
未能从正规的金融机构得到贷款的A外贸企业只能求助于民问借贷。但是自2008年，随着紧缩性货币政策的实施，民间借贷利率一路走高。比历史最高纪录高出了0．138个千分点。民间借贷率有的甚至高达年利率120％。这使得A外贸企业面临高的融资成本与巨大的经营风险。资金是企业的生命线，不能筹集到所需资金，企业的创立、扩张、改造计划就不得不搁浅，正常生产经营也会受到影响，更为严重的是，创业甚至将面临破产、转让的困境，大量外贸企业融资难的现状将最终限制经济增长的速度和质量。
四、乏可供办理抵押的有效资产，担保能力低约束着A外贸企业融资
信用环境不佳，像大量的中小企业一样，A外贸企业存在着一定程度的信用意识淡薄，逃废、悬空银行债务现象影响银行增加信贷投人的积极性。在企业信用状况不理想的情况下，担保体系的相对薄弱也制约了企业的发展。A外贸企业建立的时间短，信用记录积累浅，特别是A外贸企业是创新型中小企业，其业务新且市场前景不明朗，出资人了解企业的经营情况会遇到困难。最后，A外贸企业由于产权封闭和面临更加激烈的市场竞争，往往比大企业更加担心其商业机密被泄露，因此在向外界披露信息时也更为谨慎。以上特征决定了外部出资者在收集A外贸企业企业的信息时会遇到更大的困难，对A外贸企业企业的融资将承担更高的交易成本和更大的风险。A外贸企业可用于抵押担保的资产不足。抵押和担保是金融机构解决信息不对称问题的一种常规保险机制，有助于减少金融机构对中小企业的信贷配给。在向信息不透明的中小企业提供贷款时，金融机构可以从企业所提供的抵押品或第三方担保中获得关于企业未来偿还能力的信息和保证，从而做出贷款决策。抵押贷款还有较强的事后监控功能，因为抵押品提高了借款人选择败德行为的机会成本。此外，由于金融机构对特定抵押品的价值进行判断的成本通常比对企业的未来现金流进行判断的成本要低，因此抵押和担保能够减少金融机构向中小企业提供贷款的审查和监督成本，使其较易获得条件相对优惠 的贷款。而中小企业资本密集度低的经营模式和固定资产比率低的财务特征，决定了其所能用于抵押的实物资产与大企业相比显得十分匮乏。另外，抵押贷款必须经过中介机构对抵押品进行价值评估、产权登记和法律公证等程序，这些程序不仅费用高，加重企业的融资成本，而且手续烦琐，等筹集到资金时，商机可能已经贻误。对于凭借经济灵活性求生的中小企业来说，抵押贷款极易产生融资时限所导致的金融缺口。最后，当银行过度依赖抵押作为解决信息不对称问题的手段时，抵押品本身也可能成为一种信贷配给的机制，使得那些资产规模达不到银行抵押品要求的中小企业无法进入信贷市场融资。上述A外贸企业金融供给与需求的缺口，即金融缺口是市场失效的产物，它带来的是社会福利的净损失。市场机制之所以在A外贸企业金融问题上出现失效，主要原因在于A外贸企业融资中的信息问题及由此引起的过高的交易成本，从而导致市场价格机制的失效。导致A外贸企业融资缺口的其他原因，也一般都与信息问题有关，如融资的规模不经济来源于融资时的固定交易成本，而这些交易成本主要是为了保证信息的透明度和可信性而进行审查、公证和监督的费用。如果信息是完全的，融资时的固定交易成本可以忽略不计，融资规模不经济的问题将不复存在。抵押和担保作为一种广义的交易成本，更是直接产生于信息不对称问题。中小企业经营的不确定性这一影响融资的因素，其本身就是信息问题。如果信息是完全的，银行完全可以将有倒闭风险的企业从借款人中剔除出去，或通过调整贷款利率来实现收益与风险的均衡。
五、A外贸企业财务管理水平偏低，融资信息渠道不畅
目前，A外贸企业会计制度不健全，财务管理水平低，难以向银行提供经过审计的、合格的财务报表，信息披露意识差，造成银行考察其真实资信状况的难度大，中介机构要对A外贸企业财务报表进行全面审核困难重重，这也使银行对A外贸企业授信“望而却步”。
六、作为中小企业的A外贸企业成长性差，竞争力弱
A外贸企业自身的竞争力弱和成长性差，一直是制约其融资的重要因素。主要表现在以下三方面：(1)竞争力脆弱。经济成长有其自身的内在规律，一般是从注重产量的劳动力时代，发展为注重成本的生产力时代，再到注重价值的竞争力时代。而对一个企业来讲，其竞争力不仅表现在产品价格、数量、质量等方面，更重要的是取决于企业形象、研究开发水平、社会公共意识和持续发展经营能力等因素。A外贸企业的公司形象、产品质量、社会公共意识和科研开发水准都有待进一步提高。银行授信是一种预期收益性很强的经济行为，A外贸企业的现状，自然使银行授信望而却步。(2)处于竞争性较强的领域，生存难度大。A外贸企业是科技含量低的劳动密集型产业和低层次的第三产业，这就决定其面临的竞争压力比较强，这种状况也导致A外贸企业融资困难。(3)企业绩效低。相对授信主体而言，A外贸企业的绩效较低，具体表现在资金利税率、权益利润率、成本费用利润率等方面。A外贸企业在这些
方面远远落后于大型企业。这就使银行和其他金融机构不敢对A外贸企业放款。
此外，A外贸企业偿贷能力低，银企关系紧张，与多数中小企业类似，A外贸企业预期收益不明显，自有资金少，这些不利因素决定了A外贸企业偿贷能力低，缺乏还贷意识和法制意识，这些来自其自身的因素严重影响了其贷款信誉。第二节 政府支持力度有限
一、政策支持难以落实
2007年我国宏观经济和金融形势表现为银行体系流动性偏多、货币信贷 扩张压力较大、价格涨幅上升。2008年，我国一改十年来所实行的稳健的货 币政策，实行了从紧的货币政策。这一政策的改变，虽是中国经济所面临的通
货膨胀压力下的必然选择，但其却给中小企业的融资带来了新的挑战。首先，贷款规模控制造成银行可以提供的资金相对减少。2008年浙江省工行、农行、中行、建行新增贷款已由2007年的亿元缩减为亿元。由于中央银行实行了贷款控制，使得资金规模受到压制，这就必然导致各类企业对资金的争夺。而商业银行为了防范风险，减少不良资产率，在贷款投向上会更向大型企业特别是大型国有企业、上市公司倾斜，从而进一步挤掉中小企业的贷款份额。另一方面，在相对偏紧的信贷资金条件下，银行间信贷竞争的程度有所弱化，处于总体“贷款难”的环境中的银行没有必要积极开发中小企业贷款领域。更何况中小企业起步基础差，企业规模相对较小，组织结构变化快，特别是财务制度、财务管理相对不规范、不稳定，倒闭比例较高。
二、法定存款准备金率高产生的影响
由于法定存款准备金率的上调，银行上缴央行的准备金数额增加，则在没有新增存款或新增存款不足的情况下，商业银行会因为准备金的压力而减少贷款数额。例如，在不考虑其他条件的情况下，银行体系100元的原始存款，在存款准备金率为10%时，可以产生的贷款数额为900元，而在存款准备金率为%时，允许的贷款数额则为471元。因而，整个银行体系的可用贷款数额降低，而如何解决资金缺口，再新增存款尚不足以应对时，商业银行往往通过加大对中小企业贷款资金的催缴来缓解资金压力。
三、银行提供资金的条件更为苛刻
近年来，银行对中小外贸企业的贷款基本是抵押和担保贷款。但抵押和担保中存在的问题较多，主要是：(1)抵押要求条件苛刻，抵押品不足。除了土地使用权和房产外别无选择。(2)抵押担保体制尚需完善。抵押担保登记、评估手续繁杂、环节多；各种登记和评估的费用偏高；通过抵押得到的贷款比例偏低，土地、房产为70％，机器设备为50％，动产为25％-30％。(3)信用担保制度不健全。基层中小企业贷款担保机构发育缓慢；担保机构具体运作、管理方
式存在缺陷，审查偏严； 再担保机构尚未建立，经营风险难以有效分散和化解。这就使、固定资产较少的A外贸企业贷款困难。第三节 商业银行的谨慎
一、缺乏专门为中小企业服务的金融机构
一是国有专业银行没有设立为中小企业服务的专门机构。中国四大专业银行的主要服务对象是大型企业，对像A外贸企业这样的中小企业只是随机“救济”，在计划经济体制下，这是由国家计划决定的；在市场经济体制下，这是由市场运作成本决定的，因此根本无法保证满足像A外贸企业这样的中小企业信贷需要，严重制约了像A外贸企业这样的中小企业的顺利发展。二是缺乏一批专门为中小企业发展服务、与中小企业兴衰息息相关的非国有银行。A外贸企业多年来一直生机勃勃，但一直没有发展、也没有允许发展一批与之相适应、为其服务的非国有银行。甚至像民生银行这样的主要任务是服务于民营企业的、中小企业人股设立的全国股份制商业银行都没有进人。当然，仅靠一家民生银行和城市信用社是无法解决众多像A外贸企业这样的中小企业的融资困难的。三是缺乏民间融资机构。由于我国资本市场发育迟缓，目前还没有出现民间投资，居民手中货币只能通过银行等金融机构实现增值，这在一定程度上也限制了像A外贸企业这样的中小企业的投融资。
二、信息不对称导致的信息成本
信息不对称，即交易的一方对另一方了解不充分，从而影响其准确决策，是金融市场的一个普遍现象。外贸企业融资信息渠道不畅，目前，银行对申请授信的外贸企业，既没有充分的时间，又没有合适的渠道进行了解，原因有三个方面：一是因为外贸企业数量大，情况千差万别，难以达到“完全信息”。像全国大多数的外贸企业一样，银行最为困惑的问题就是A外贸企业的信用识别问题，这就限制了银行对A外贸企业的授信。二是有些信息本身就缺乏，无从获得。如竞争力、成长性等决定银行授信行为的、有关A外贸企业发展前景的信息，当前对A外贸企业的信用评估不仅缺乏，而且的确难以获取。三是A外贸企业成立的时间短，其信息的真实性也难以甄别，尤其是A外贸企业的信用度和信用史，无法给银行以可靠的保证。所以从贷款成本考虑，银行不愿意向中小企业贷款是可以理解的。第四章 A外贸企业融资对策
要解决A外贸企业融资难问题，必须要转换思维。A外贸企业融资难问题表面上看是一个小企业融资渠道狭窄，深层原因却是体制和制度问题。因此，仅靠出台一些政策是不足以解决问题的，必须深化金融体制改革，加快制度调整，从国民经济和社会发展全局来综合考虑像A外贸企业这样的中小企业的发展。解决A外贸企业的融资难问题是一项系统工程，涉及信用环境、企业自身及金融服务状况等诸多因素，需要配套加以解决。解决A外贸企业融
资难，要遵循三个原则：一是完善针对A外贸企业金融服务的政策激励原则，二是符合商业原则和独立审贷的原则，三是符合产业政策方向和贯彻就业优先的原则。第一节 塑造自身良好形象
一、自身业务量的提高
1.加强企业管理，提高企业竞争力和社会信誉
对企业的管理不仅要有短期的目标，更重要的是要有企业的长期发展战略。中小企业要获得持久的竞争优势，首先，要致力于核心竞争力的技能和专长的获得。其次，中小企业在企业内部管理层各方面进行竞争力要素组合，以形成整体竞争力。中小企业应当通过市场细分，结合自身的经营特点和经济实力，统筹考虑自己所处行业的发展前景，做到“而专”、“小而特”，以特色产品来开拓市场。中小企业在加强发展的同时，要不断提高社会信誉，增强重合同、守信用的自我约束意识，要充分认识到诚信的重要性，坚持信誉，提高自身的信用程度和企业资信等级。中小企业必须强化信用意识，培养企业内部的“信用文化”；同时建立科学的财务会计制度，规范企业的财务管理，必须做到收支有据可依、有帐可查，防止会计信息失真，加速资金周转，提高资金的使用效率，确保资金链的畅通。信守合同，依法纳税，尽量按时还本付息，有困难时与银行协商解决，建立良好的银企关系，只有银企关系走上正轨，才有可能保证中小企业获得充足的资金。
2进一步改革现有金融体制，打破贷款业务的市场垄断问题
面对像A外贸企业这样的中小企业银行业务的实际，只有改善中小金融机构的监管制度、加强监督力度，逐步解决贷款市场的垄断问题，允许非国有中小金融机构进入市场，参与竞争，同时采取措施对现有中小金融机构进行彻底改造，促其转换经营机制，才有可能真正缓解中小企业的融资困难。像A外贸企业这样的中小企业银行现有的贷款业务模式过于单一，应借鉴美国硅谷银行及日本主办银行制的成功经验，选择“债权+股权”的业务发展模式，逐步向高科技项目投资倾斜，更好地为像A外贸企业这样的中小企业高科技中小企业融资服务。在业务模式发展上，完善主办银行制，融合担保机制和风险投资机制，走综合业务模式之路，应是像A外贸企业这样的中小企业银行增强竞争能力和服务能力的未来发展取向。
二、保持良好的信用
政府和银行正在逐步为像A外贸公司这样的中小企业提供良好的外部环境和必要的服务，但无论是银行信贷、政府扶持，还是直接融资，都要求像A外贸公司这样的中小企业具备一定的条件。像A外贸公司这样的中小企业不能消极地等待，而是要积极地去创造条件，走出融资难的困境，为企业的国际化发展打下基础。像A外贸公司这样的中小企业首先应该通过加强内部管理，提高盈利能力，增强信息透明度，来建立自己的良好信用。像A外贸公
司这样的中小企业融资难的重要原因之一在于信用不佳。一部分像A外贸公司这样的中小企业自有资本金不足，内部管理不规范，缺乏健全的财务制度，从而不符合贷款条件；有的像A外贸公司这样的中小企业信用观念淡薄，蓄意逃废银行债务，导致银行对像A外贸公司这样的中小企业的不良贷款率较高，这样的企业如果融资困难，那是自取其咎。市场经济是信用经济，信用是融资的基础，如果信用问题不解决，即使外部融资环境再优越，像A外贸公司这样的中小企业也难以获得资金，因此，像A外贸公司这样的中小企业首先必须切实加强信用建设。像A外贸企业这样的中小企业可选择财务融通辅导体系、经营管理辅导体系、创新发展的专家辅导体系、互助合作辅导体系等四方面来充实各地中小企业服务机构的工作内容，以此帮助中小企业技术创新，规范企业财务制度，提高企业管理水平。在上述的对策中，提出了像A外贸企业这样的中小企业高科技中小企业融资的八点措施。总结以上措施，不难发现，建立像A外贸企业这样的中小企业的信用体系是企业融资以及经济发展的核心环节。市场经济本质上是信用经济，只有树立良好的信用秩序，人人讲诚信，才能从根本上解决企业融资中的信息不对称问题。高科技中小企业融资难是现实问题，也是企业发展中的问题。企业融资就像爬坡，当你登上巅峰，一切的难题就被你甩在了身后。对于企业管理者来说，去银行贷款再难也要坚持做下去，当企业经过努力满足了银行的条件和要求，拿到了第一笔贷款，这意味着管理者的成功、企业的成功，因为企业由此有了信用记录，这是企业融资走向良性运转的开始。
三、完善的内部业务财务分析系统
尽管财务管理十分重要，而许多小型企业却几乎没有正规的财务管理。造成这种情况主要有两个原因：一是小型企业通常没有专业的财务人员；二是正规的财务管理在一定程度上并不适合许多小型企业的财务实际情况；当然，一些老板有意将自己的财务状况变得复杂，也是一个原因。财务管理对于公司具有重要的意义。
加大对中小企业的监督力度，规范中小企业的财务运作我国高科技中小企业，特别是中前期的像A外贸企业这样的中小企业，内部制度不健全，财务运作不规范，偷税漏税，导致企业法律风险增大。这种现象的存在，加大了投资过程的信息不对称，增加投资者的投资风险，从而导致融资受阻。对此，企业管理者要提高认识，政府要加大监督力度，坚持核查财务账目与库存记录跟踪相结合的原则，堵住企业偷税的黑洞。这不仅有利于国家税收的增加，也有利于企业规范制度的建立，进而有益于融资。中小企业融资过程中，政府的作用不仅仅在于输入资金，还在于对中小企业进行规范和辅导。借鉴加拿大的经验，目前政府应建立专家支持体系，对高科技中小企业创新进行辅导支持，帮助其开展创新活动，完善企业经营管理，协助中小企业健全财务制度，进而达到帮助企业融资、融物_融智(融入)的目标。这才是
促进中小企业长远发展的根本措施。
四、积极争取国际金融机构的融资
像A外贸公司这样的中小企业可以积极争取国际金融机构的融资，包括信贷融资和股权融资。国际金融机构陆续在市场推出面向像A外贸公司这样的中小企业的融资业务，世界银行集团的贷款条件比较优惠，其下属的国际金融公司已经在四川设立了专门面向像A外贸公司这样的中小企业的基金；联合国开发计划署也在做小额融资项目；亚洲开发银行在2002年7月向原国家经贸委等有关部门提出要加强对像A外贸公司这样的中小企业的股权融资。亚洲开发银行已经决定向一个名为“自由新世界企业投资”的基金会注入2500万美元的股本投资，帮助民营像A外贸公司这样的中小企业的发展，该基金会由亚洲开发银行、香港“新世界集团”和美国的“自由金融集团”共同创立，宗旨是为吸引更多的海外投资，帮助政府促进像A外贸公司这样的中小企业的发展。这些资金将投资于境内的民营中小型企业，每家企业在期初可以获得100万-500万美元的投资。新世界集团”将为这些企业提供配套资金。利用国际金融机构融资将有效推动像A外贸公司这样的中小企业的国际化发展。像A外贸公司这样的中小企业在海外融资时应该因地制宜，根据东道国不同的经济和金融环境，采取不同的筹资方式；而且，要借助于国际金融创新和先进的融资手段筹集资金，比如，融资租赁对于资金、技术、设备都比较缺乏的像A外贸公司这样的中小企业海外机构而言，具有一些独特的优点
第二节 结合融资结构理论运用各种融资工具
在相当时期内，像A外贸企业这样的中小企业融资方式基本以间接融资为主。同时，由于像A外贸企业这样的中小企业存在比大企业更高的经营风险和信用风险，各国像A外贸企业这样的中小企业通过资金市场融资远比大企业困难。随着商业银行逐渐从贷款额度管理改为资产负债管理，银行对像A外贸企业这样的中小企业的贷款会更为谨慎。从国际上一些发达国家发展像A外贸企业这样的中小企业的经验来看，政府发挥了极为重要的调控作用，因此，有必要通过一些有利于像A外贸企业这样的中小企业融资的政策，间接扶助像A外贸企业这样的中小企业的发展。
一、建立适合像A外贸企业这样的中小企业特征的间接融资市场体系
解决像A外贸企业这样的中小企业融资问题，目前商业银行仍然是最基本的供应渠道。要重视发挥国有商业银行以及中小金融机构的积极作用，创造像A外贸企业这样的中小企业与国有商业银行以及中小金融机构协调发展的市场环境，建立正常的融资渠道和主要以像A外贸企业这样的中小企业为服务对象的银行服务分工体系，加大对像A外贸企业这样的中小
企业信贷的投入力度。
1．设立专门的像A外贸企业这样的中小企业银行由于缺乏专门为像A外贸企业这样的中小企业服务的银行，因此可建立政策性和商业性的像A外贸企业这样的中小企业银行，专门扶植像A外贸企业这样的中小企业发展。研究组建全国或区域性像A外贸企业这样的中小企业政策性银行。政策性像A外贸企业这样的中小企业银行资金来源应是中国人民银行的再贷款，或者是向金融机构发行的政策性金融债券，其职责主要是对需要扶持的像A外贸企业这样的中小企业发放免息、贴息和低息贷款。政策性银行要有一定比例的信贷资金专项用于符合国家产业政策、有市场前景、技术含量高、经济效益好、能替代进口的像A外贸企业这样的中小企业贷款项目。例如，对于开发与引入高科技的像A外贸企业这样的中小企业、像A外贸企业这样的中小企业技术改造项目、环境保护项目、新建项目等，经审核后提供低息贷款或信用担保。此外，应由国家进出口银行对像A外贸企业这样的中小企业发展出口提供出口信贷支持。目前，主要由中国民生银行代行像A外贸企业这样的中小企业银行的职责，但应相应规定给像A外贸企业这样的中小企业的贷款比例。条件成熟时，还可组建地方性的像A外贸企业这样的中小企业发展政策性银行，专门落实对像A外贸企业这样的中小企业的政策性扶持。商业性像A外贸企业这样的中小企业银行，可由城市合作银行、城乡信用合作社或城乡信用合作社联合改制而来，充分发挥这些地方性的非国有银行对当地经济情况比较了解的优势，为像A外贸企业这样的中小企业服务。
2．建立像A外贸企业这样的中小企业基金为解决像A外贸企业这样的中小企业贷款问题和扶持像A外贸企业这样的中小企业的发展，可建立三种为像A外贸企业这样的中小企业服务的基金。一是像A外贸企业这样的中小企业信用保证基金。基金的来源可通过注入部分财政资金或向社会发行债券来解决，也可由政府、金融机构和企业共同出资组成。基金的功能是向像A外贸企业这样的中小企业提供信用担保，对像A外贸企业这样的中小企业信用进行保险与再保险，在此基础上进一步组建和完善像A外贸企业这样的中小企业信用担保体系。针对像A外贸企业这样的中小企业风险较大的特点，设立中央、地方两级信用辅助体系，由政府全额出资成立全国像A外贸企业这样的中小企业信用保险公司，对各地方信用保证基金或像A外贸企业这样的中小企业投资公司给像A外贸企业这样的中小企业的担保提供保险，也可对投资基金提供贷款，通过保险和再保险以分散风险。但基金必须按照市场经济原则来运作，并拥有足够的防范措施，如对担保贷款项目进行可行性研究，按担保比例和额度收取一定的手续费等。二是像A外贸企业这样的中小企业发展基金，资金来源包括政府财政的拨款、出售国有像A外贸企业这样的中小企业的收入、从像A外贸企业这样的中小企业的经营收入中提取一定比例的基金，设立像A外贸企业这样的中小企业发展资金是解决像A外贸企
业这样的中小企业融资问题，促进像A外贸企业这样的中小企业发展的重要渠道，主要用于像A外贸企业这样的中小企业的创业资助、技术创新和风险经营、像A外贸企业这样的中小企业产品结构的调整和科技成果产业转化、技术改造项目贴息和对像A外贸企业这样的中小企业社会化体系的资助等，该基金应重点支持像A外贸企业这样的中小企业的设立等。这一基金的主要用途为：支援像A外贸企业这样的中小企业扶持计划；参与投资开发或办理融资担保；投资于像A外贸企业这样的中小企业开发公司；防止像A外贸企业这样的中小企业连锁性倒闭的互助保证基金；补助开发新产品及高附加值及其市场的项目；辅助科研机构向像A外贸企业这样的中小企业转移新产品或新技术所需支出等。在像A外贸企业这样的中小企业发展基金中，须单独设立像A外贸企业这样的中小企业科技发展基金、创业基金，专用以支持一些产品发展与盈利的可能前景较好、而创业起步寸需要一定资金投入的企业。三是像A外贸企业这样的中小企业互助基金。可鼓励像A外贸企业这样的中小企业加入金融互助基金，会员只需交纳一定会费，就可申请到数倍于会费的贷款额。
3．继续配合各金融机构做好像A外贸企业这样的中小企业信贷工作支持政策性银行参加对像A外贸企业这样的中小企业的金融服务工作。鼓励国家开发银行、进出口银行、农业发展银行等政策性银行对像A外贸企业这样的中小企业直接提供金融服务和对像A外贸企业这样的中小企业创业投资公司提供信贷支持。经批准后，有条件的政策性银行可以按照国家规定对城市像A外贸企业这样的中小企业信用担保机构提供再担保服务，也可以对像A外贸企业这样的中小企业互助担保机构和从事像A外贸企业这样的中小企业信用担保的商业担保机构提供再担保服务。有条件的政策性银行可以组建面向像A外贸企业这样的中小企业的专业服务或咨询机构。鼓励商业银行特别是国有商业银行在注意信贷安全的前提下，建立向像A外贸企业这样的中小企业发放贷款的激励机制，切实提高对像A外贸企业这样的中小企业的贷款比例。保持国有商业银行对像A外贸企业这样的中小企业的贷款份额，切实办好国有商业银行的小型企业信贷部，确保像A外贸企业这样的中小企业有充分的融资来源；提高商业银行对像A外贸企业这样的中小企业贷款的积极性，可考虑扩大商业银行对像A外贸企业这样的中小企业贷款的利率浮动区间，特别是信用保证贷款利率的下浮幅度，对像A外贸企业这样的中小企业贷款比重较高的商业银行实行冲销坏账和补贴资本金等措施以增强其风险抵御能力；修改国有商业银行企业信用等级评定标准，重视企业经营效益；简化像A外贸企业这样的中小企业贷款抵押手续和条件，允许固定资产和无形资产作为抵押物。适当放宽商业银行县(市)支行贷款审批权限，缩短审批时间。开拓新的服务项目，改善银行对像A外贸企业这样的中小企业的结算、汇兑、转账、财务咨询等金融服务。鼓励和支持股份制银行、城市商业银行、城乡合作金融机构，以像A外贸企业这样的中小企业为主要服务对象。
4．发展票据业务和同业拆借发展像A外贸企业这样的中小企业的货币市场可以加强横向的资金流通，提高资金的运作效率。像A外贸企业这样的中小企业对票据贴现和同业拆借运作相对比较熟悉，应发展票据和同业市场并配合适当的运作环境，这有利于拓宽像A外贸企业这样的中小企业的融资渠道，提高资金市场的效率。鼓励银行对像A外贸企业这样的中小企业发行的商业票据提供承兑担保业务，经过承兑的商业票据由于得到银行的支付保证，其收益性、流动性大为增强。对银行来说，开展承兑业务并不需要垫付资金，而且还可以收取承兑费用、增加中间业务收人，但必须对像A外贸企业这样的中小企业的资信进行严格评估。
5．加强和改善银行方面的像A外贸企业这样的中小企业金融服务在面向像A外贸企业这样的中小企业客户提供短期资金方面，银行可考虑采取英美银行“透支账户”管理方式，即给这种账户合格的申请者一个可透支额度(并相应规定好利率水平和归还时限等)，并根据情况发展调整这种额度。这种方式，不仅可扩大银行的贷款业务，而且有助于控制或降低银行小额贷款的风险和管理成本。银行还应通过发展各种金融服务来加强对像A外贸企业这样的中小企业的扶助与辅导。一般而言，大企业因实力雄厚，通常拥有自己的市场开发和技术研究部门，而像A外贸企业这样的中小企业往往不具备这样的条件。银行可凭像A外贸企业这样的中小企业融资借其在信息、人才与管理方面的条件与优势，在市场信息、财务顾问、管理咨询等方面提供良好服务，以满足像A外贸企业这样的中小企业的需要和帮助其成长。这不仅有助于像A外贸企业这样的中小企业的发展和开拓银行业务，还可密切银行与企业的关系，是银行做好像A外贸企业这样的中小企业金融业务的重要环节。
6．协调像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构的关系要创造像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构协调发展的社会信用环境，重塑社会信用秩序。创造像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构之间一种良好的协调发展的社会信用环境是像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构协调发展的重要推动因素。从像A外贸企业这样的中小企业来说，要遵循社会共有的法律与信用制度，履行借款还本付息的责任与义务；从中小金融机构来说，要从自身内部完善像A外贸企业这样的中小企业信用评估体系，自觉注意防范经营风险；从政府角度来说，要与金融主管部门共同担负建立社会信用体系的责任，促进良好社会信用环境的形成，采取有利于调动中小金融机构积极性的政策措施。在普遍关注像A外贸企业这样的中小企业发展的同时，也要对中小金融机构的发展予以足够重视。要重塑国有银行对像A外贸企业这样的中小企业的融资管理体制，以形成与像A外贸企业这样的中小企业相互协调发展的运行机制与市场环境氛围。7．增强金融风险控制要建立像A外贸企业这样的中小企业贷款风险控制体系，建立健全像A外贸企业这样的中小企业融资制度。像A外贸
企业这样的中小企业贷款的特点是时间紧、频率高、数量少、管理成本高、风险相对高，为有效防范国有商业银行和中小金融机构的信贷风险，一方面要建立完善的像A外贸企业这样的中小企业贷款担保制度，有效分散国有商业银行和中小金融机构的信贷风险；另一方面要逐步建立像A外贸企业这样的中小企业贷款损失补偿机制，对国有商业银行和中小金融机构向像A外贸企业这样的中小企业贷款的风险损失予以补偿，防止像A外贸企业这样的中小企业信贷风险集中到商业银行和中小金融机构。
第三节 构建政府支持中小企业融资的对策
一、通过行政和法律的手段解决像融资的信息不对称问题
信息不对称是导致融资需求风险和供给风险的主要原因，通过监管和信息披露制度可以有效化解像A外贸企业这样的中小企业融资的信息不对称，使融资的供给方能够有效地实施资金的融出，而融资的需求方则可以根据自身的需要合理地进行资金的融人。(1)建立社会信用监管机构，努力完善社会信用评价体系。道德风险和逆向选择是产生融资风险的关键因素，而像A外贸企业这样的中小企业的信用问题和道德风险问题是银行、企业等个体机构无法独自解决的问题，必须依靠科学的社会信用体系和有效的监管体系的建立。科学合理的监管体系和诚信文化的建设可以减少市场选择中的信息不对称问题，必须依靠政府的力量才能完成。地方政府应建立以像A外贸企业这样的中小企业、企业经营者、中介机构为主体，以信用登记、信用征集、信用评估和信用发布为主要内容的信用制度，形成具有民主评议机制、激励机制、风险分担机制、风险管理机制的信用体系。健全信用等级评价标准，建立信用档案库，对像A外贸企业这样的中小企业进行信用评级，并对社会公布评级结果，实现信用监督社会化。这样，既降低了单个企业信息收集的成本，同时又通过信息的传播弱化了逆向选择和道德风险，有效地缓解了信息不对称的问题。(2)规范社会信用秩序。良好的社会信用环境和正常的信用关系是有效解决融资难的重要保证。地方政府要整治社会信用环境，树立和强化诚信意识。政府部门要始终倡导诚信立业、信用兴业的理念，努力培养企业诚信经营、合法守信的企业形象。加大对失信企业的惩罚力度，提高失信成本。对缺乏诚信、恶意逃债的企业予以严厉打击，追究逃债企业法人的责任，让诚实守信的企业得到优惠，让失信企业受到惩罚。通过营造良好的社会信用环境促进像A外贸企业这样的中小企业信用的提高。
二、发挥政府红娘作用，构建交流平台，促进银企合作
政府是整个地区经济发展的领导者和协调者，所有实体的经济利益和经济行为都必须由政府组织、管理和协调。银行与像A外贸企业这样的中小企业由于各自利益的关系，往往存在沟通不畅问题，阻碍了双方的交流与合作。地方政府要构建平台，为银企增进相互了解，促进双方合作。地方政府要发挥主导作用，提供场所与机会建立政府、银行和企业之间的协
调沟通机制。促进银行和企业之问的联系和沟通，积极推进银行和企业问的交流，增强银行对企业的了解，为银行增加像A外贸企业这样的中小企业的信贷投入创造机会。可通过举办银企座谈会、金融服务项目介绍会等形式，为银企合作，使银行积极向企业宣传金融政策，推介金融产品与牵线搭桥服务。向银行推荐市场销路好、行业发展有潜力的像A外贸企业这样的中小企业，向企业介绍适合的金融产品。研究解决银企之间存在的问题，推动银行和企业建立良好的合作关系。在银企发生矛盾时，政府要主动介入，化解矛盾。在促进银企合作过程中，既要促使银行转变经营理念，将发展前景好、信誉度高的像A外贸企业这样的中小企业纳入视野，也要帮助其防范和化解金融风险。既要关心银行贷款，更要关心企业还款，积极推动银行和企业建立良好的合作关系，实现互利双赢的目的。实践证明，有着良好政企、政银关系的地方，往往建立了很好的银企关系，地处湖南中南部地区的邵东县，因为政府经常为像A外贸企业这样的中小企业和银行牵线搭桥，像A外贸企业这样的中小企业的发展较快，同时银行也能得到贷款的利息收入，真正实现了银行和企业的双赢。
三、通过立法和施法的途径，健全融资担保体系
融资的供给方因害怕风险，拒绝为缺少资金的像A外贸企业这样的中小企业放贷，自身利益没有达到最大化，同时延误了像A外贸企业这样的中小企业发展的最佳机会。如果能够借用第三方担保转嫁融资的供给风险，将会大大提高融资供给方的融出资金的积极性，使像A外贸企业这样的中小企业成功实现融资。政府应该发挥本身的权威性，通过立法和施法的途径，完善像A外贸企业这样的中小企业融资担保体系，通过提供信贷担保，切实解决像A外贸企业这样的中小企业贷款担保难的问题。信贷担保体系拓宽了像A外贸企业这样的中小企业的融资渠道，增加了可融资量，能够有效地提高融资的效率。地方政府要设立像A外贸企业这样的中小企业担保资金，组建信用担保机构；建立资本补充机制，吸收社会资本进入。鼓励大公司、大企业参股，壮大担保能力。地方政府要在整个信用担保体系中充分发挥引导、杠杆和放大作用，吸引社会资金投资参与担保市场，形成政府主导、社会参与、多方募集、滚动发展的良性格局。要改进现行担保机构运作方法，按股份制企业、市场化原则规范运作。像A外贸企业这样的中小企业的信用信息难搜集、难判断，在信用体系尚未建成的情况下，担保公司的工作将有利于在像A外贸企业这样的中小企业间营造一个良好的信用氛围。
四、政府要充分利用自身的权威性，疏通拓宽像A外贸企业这样的中小企业融资渠道 政府是信息的集中地，矛盾的解决场。所有的组织和个人可以不同其他任何个人交往，但必须和政府发生关系，在一般人心中，政府就是权威。政府要发挥自己在像A外贸企业这样的中小企业融资需求和融资供给双方中权威的作用，努力疏通像A外贸企业这样的中小企业的融资渠道，确保融资渠道与融资市场发挥作用，确保融资渠道的畅通和融资市场的规范。
地方政府要出台可操作的政策性融资措施，开展融资业务新品种的研究与创新，制定有利于像A外贸企业这样的中小企业与金融机构合作的规则，完善像A外贸企业这样的中小企业融资支持体系。制定适合像A外贸企业这样的中小企业特点的贷款条件和审批程序，根据实际情况，增设服务窗口，简化审批程序。协调担保、评估、金融等部门之间的关系。规范中介机构行为，规范贷款抵押物的评估登记程序和操作规程，提高办事效率，为像A外贸企业这样的中小企业提供高效率、低成本的社会中介环境，提供周到、便捷的服务。要拓宽融资渠道，为那些有市场潜力的像A外贸企业这样的中小企业进行贷款担保，扩大担保的受惠面；鼓励发展前景好的像A外贸企业这样的中小企业积极争取上市，通过股票发行募集社会资金；要制定具体的政策措施，加快城市商业银行、城市信用社等以像A外贸企业这样的中小企业为主要服务对象的地方金融机构的发展，鼓励金融机构向像A外贸企业这样的中小企业提供更多的金融服务。
五、引导和规范民间金融的健康发展
民间金融具有信息快，运作灵活的特点，适合像A外贸企业这样的中小企业的融资需求。民间金融解决了像A外贸企业这样的中小企业难以从正规金融获得资金的缺口，支持了像A外贸企业这样的中小企业的发展。民间金融较强的地缘性和人缘性使其对所提供融资的像A外贸企业这样的中小企业相当熟悉，较好地解决了与像A外贸企业这样的中小企业之间信息不对称的问题，同时借贷手续简便，资金可得性强。民间金融与像A外贸企业这样的中小企业发展存在长期互动关系，同时在利率高启的情况下，其经营绩效甚至还远高于正规金融机构。有人统计，在小型企业中民间融资的发生率达95％，其中高利贷的发生率达85％。这种情况的出现是与现实经济生活的需求密切相关的。民间金融机构具有许多符合市场经济的特点和优势，如组织成本低、机制灵活、效率较高、对企业资信比较了解、以效益为原则等。过去，我国对民间金融机构一直采取抑制其发展的政策，没有采取在不断完善管理的条件下鼓励其发展的政策。其结果是金融秩序没能根本好转起来，不是金融混乱、乱集乱贷，就是信贷紧缩、通货紧缩。因此，政府应当采取措施引导它发展。将体制外的民间金融机构纳入正式制度安排之中，将民间的金融业纳人有组织、有管理的系统之中，充分发挥其积极作用。如果非正式金融过于分散，也会降低其效率。为了提供非正式投资者和寻求资本的企业家之间的联系交流的渠道，应设立非正规金融的服务体系，以克服分散的非正规金融投资者的隐姓埋名、企业家寻找投资者和投资者寻找投资机会的高搜寻成本而导致的低效率问题，实现金融效率和安全的统一。
六、建立和健全像、中小企业融资的社会化服务体系
1．修改现行的信用等级评定标准要根据国家新的《、中小企业划分标准》分类评级，并
适当提高资本利润率、资产负债率、人均利润率等反映盈利性、竞争性特征的相对指标分值权重，以使对像A外贸企业这样的中小企业的信用评估更趋合理、公正。
2．尽快建立功能完备的像A外贸企业这样的中小企业管理机构及服务网络根据目前的实际情况，应设立一个主要由政府参与的像A外贸企业这样的中小企业管理机构，明确其职能和权限，并以此为核心，与立法机构和各地方银行进行协调，同时建立像A外贸企业这样的中小企业指导体系和服务网络，对服务中心进行指导，设立各种培训中心及培训网络，加大对各层次人才的培训，以扶持像A外贸企业这样的中小企业的发展。
3．建立和完善具有独立性、按市场化或企业化方式运作的中介服务机构这些机构包括信息咨询，资信评估、项目评估、资产评估、财务顾问、产权交易等，可以向包括银行在内的金融机构提供有偿的信息服务以克服信息不对称的障碍，帮助后者对企业客户提供较大规模的信贷决策，从而促使金融机构更好地为包括像A外贸企业这样的中小企业在内的各类企业客户服务，同时也为金融机构提高自身的经营效率和减少坏账压力提供有力支持。4．创建企业孵化器，促进像A外贸企业这样的中小企业的创业和发展企业孵化器是一种为像A外贸企业这样的中小企业提供综合服务的机构，通过创造一个良好的生存空间和政策环境，促进像A外贸企业这样的中小企业，尤其是高技术企业的创业和成长。其主要职能是：为像A外贸企业这样的中小企业起步发展阶段提供融资的支持；向像A外贸企业这样的中小企业以低于市场价的价格出租商务用房和场地；为像A外贸企业这样的中小企业提供会计师、律师服务和咨询服务；除自身为像A外贸企业这样的中小企业提供资金支持外，还为之联系其他商业银行贷款。
七、建立和健全中小企业融资制度安排
首先，要加强像A外贸企业这样的中小企业经营和融资的法律法规建设，改善像A外贸企业这样的中小企业融资环境，为像A外贸企业这样的中小企业发展提供基本的制度保障。制定并实施《像A外贸企业这样的中小企业促进法》及配套法规，确定像A外贸企业这样的中小企业基本经济定位、组织结构、管理体制、融资担保、融资机制等，构造像A外贸企业这样的中小企业直接融资和间接融资的制度环境，使像A外贸企业这样的中小企业经营与融资走上法制化、规范化轨道。其次，重塑社会信用体系，强化《合同法》、《破产法》等有关法规的执法力度，硬化企业还贷机制，严格保护并落实像A外贸企业这样的中小企业转制过程中的金融债务，坚决抵制逃废银行债务行为，消除银行与企业之间的信用障碍，防范和化解金融风险。再次，进一步完善有关金融法规，加强对像A外贸企业这样的中小企业的保护和扶持。规定政府组织管理机构、政府扶持的方式以及政府扶持的经费预算。健全像A外贸企业这样的中小企业融资机构，规定像A外贸企业这样的中小企业金融机构的设立及融资措施；
规范像A外贸企业这样的中小企业银行、基金等金融机构的职责、资金来源、运作方式；确定各类银行对像A外贸企业这样的中小企业融资的最低比例和融资方式，地方性商业银行和城乡信用社要以像A外贸企业这样的中小企业为信贷重点，促进像A外贸企业这样的中小企业公平参与融资市场竞争；规范像A外贸企业这样的中小企业技术创新活动的一般权利和义务、限制条件；明确风险投资的优惠政策、机构设立条件，中介组织机构的创设，等等。构建像A外贸企业这样的中小企业融资选择机制，发挥资金流动的先导作用，扶持像A外贸企业这样的中小企业的技术创新和产业升级，促进资源的优化配置。结论 参考文献
地产分析报告 篇4
【摘要】
投资之前做好项目的可行性研究分析是必不可少的过程。文章针对房地产行业近年来势如破竹的发展，论述了房地产项目可行性研究分析的主要内容，指出了目前关于房地产项目可行性研究分析存在的问题，并提出相关改进措施。
【关键词】
可行性研究分析、主要内容、现状问题、改进措施。
可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
一、房地产项目可行性研究分析的主要内容
自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
(1)市场分析、项目选址及定位
房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
(2)经营方式以及租售价格
经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。
(3)经济财务的可行性
经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。
(4)环境评价以及节能效益
在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。
只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。
二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施
(1)开发商可行性研究分析意识不强
大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。
为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。
(2)可行性研究依据不充分
开发商或是委托的相关代理方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。
为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。
(3)可行性研究分析深度不够
就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。
针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。
三、结语
总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。
我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。
地产分析报告 篇5
一、全国楼盘销售分析情况
2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点;其中,住宅销售面积增长17.5%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2012年提高16.3个百分点;其中,住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长35.1%,商业营业用房销售额增长18.3%。
二、楼盘销售分地区情况
2013年,东部地区商品房销售面积63476万平方米,比上年增长19.3%,增速比1-11月份回落2.9个百分点;销售额49327亿元,增长28.4%,增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米,增长16.8%,增速回落5.4个百分点;销售额16524亿元,增长26.9%,增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米,增长14.1%,增速回落2.6个百分点;销售额15576亿元,增长19.6%,增速回落3个百分点。
三、开发企业到位资金情况
2013年,房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点,比2012年提高13.8个百分点。其中,国内贷款19673亿元,增长33.1%;利用外资534亿元,增长32.8%;自筹资金47425亿元,增长21.3%;其他资金54491亿元,增长28.9%。在其他资金中,定金及预收款34499亿元,增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元,增长33.3%。
四、房地产楼盘销售分析总结
2006年商品房均价1646元/㎡,2007年涨至2300元/㎡,2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,2009年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来,楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响xx房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。
地产分析报告 篇6
房地产调查分析报告（一）
为了培养大学生的实践能力，结合本专业的情况，在设计适合的调查问卷的基础上对村级财务核算会计电算化的情况进行问卷调查，指出如何在农村的财务核算中普及会计电算化，对实行村级核算会计电算化的应用的重要性、必要性以及可行性进行分析，来推动农村财务核算会计电算化的进程，以此来促进新农村的建设。
一、调查对象说明
课题组对扬州地区村级财务人员进行了问卷调查，同时与当地农村财会人员进行业务交流，运用在大学中学到的财务会计和会计电算化知识帮助农村财会人员推进会计电算化的工作。此次调查问卷共有18个题目，四部分内容：被调查人员基本信息、对会计电算化的认识和看法、影响会计电算化实施的原因、财务管理是否规范。调查共发放问卷600份，回收562份，回收率93、66%。调查对象为扬州地区村级和镇一级的财务人员和相关工作人员。
在收集扬州市所有村镇资料的基础上，我们设计调查表，选择了部分农村和镇一级的财务核算作为调研的对象进行了调研工作。广陵区靠近市区，经济较发达，交通方便，我们主要选择了渡江、文峰、施井、沙口等村级核算作为调研对象。邗江在扬州的外围一圈，地域范围较广，我们仅就公道镇和方巷镇两个镇作为调研的对象。由于我院的地址是在开发区，思想汇报专题开发区的部分农村就在学校的周边，所以我们有条件对周边的农村财务核算工作展开具体的调研，主要对横东、六圩、普照、汪家、耿管营、施桥、扬子等农村进行了相关的调研工作。江都和仪征是扬州的两翼，地域宽广，交通不是很发达，受条件限制，我们仅就其中的几个邻近的镇一级的会计核算开展了部分调研工作。
二、调查结果分析
（一）根据调查问卷统计分析
1、被调查人员基本信息
被调查的村级财务人员中有62%年龄在40至50岁、30%年龄在30至40岁、8%年龄在20至30岁。村级财务人员的年龄整体偏大，会对会计电算化的实施产生一定的影响。
2、对会计电算化的认识和看法
首先在“本村是否实施会计电算化？”的选项中回答是有66%，回答否的有32%，还有2%的则回答了用简单的办公系统进行会计的'辅助核算，而非会计专业软件。我们所调研的对象有的经济发展较好，有的则较差，但相对于全国的情况而言，总体情况良好，在这种情况下应用率也仅如此，全国的情况就可以想象了，所以在农村普及会计电算化很有必要。
在对“对电脑熟练程度？”的回答中，选择“一般掌握office、windows及一两个应用软件”的村级财务人员占18%，选择“只会操作财务软件完成日常业务”的村级财务人员占51%，选择“熟练操作系统及常用应用软件”的村级财务人员占24%，选择“精通”的村级财务人员占7%。由此可见在目前的村级财务核算中会计人员对计算机的运用水平整体不是很高，这对会计电算化的实施和应用将会产生较大的阻碍作用。
在对“您认为实施会计电算化过程中有哪些问题？”的回答中，有63%的村级财务人员选择了“缺乏电算化人才”，选项位居第一位，其后依次为“缺乏相应的管理制度”（35%），“会计软件不好”（1%），“产生信息质量和性价比不高”（1%）。
回答“与手工帐相比，会计电算化内部控制的特点”时，选择内部控制发生了变化的占49、3%，内部控制制度有了新的内容的占18、3%，没变化的占16、3%，其他的占16、1%。
3、影响会计电算化实施的原因
在“您认为影响实施会计电算化的主要原因”中，选择领导重视程度38%，企业规范化管理的占7、3%，会计行业制度规范化占7、3%，会计软件统一性占14、4%，会计人员素质占33%。
4、财务管理是否规范
在“现金结算能否做到日清月结”中，是的占56%，否的占44%。
在“本单位采用的会计核算组织程序”：记账凭证核算组织程序51%，科目汇总表核算组织程序44%，汇总记账凭证核算组织程序4%，总账核算组织程序1%。
通过对以上调查数据的分析，农村财务核算、管理以及会计电算化的使用中还存在着以下问题：
①领导重视不够。尽管上级的规定和要求都很明白，但办事处的个别领导和部份村“两委”主要干部不把村（社）会计委托代理工作当作一回事，因而造成各种制度不能完全落实，致使执行不是很好。
②财务管理不规范。由于制定出的制度在一些地方执行不好，形成了财务管理的诸多漏洞。
③财务公开不够完善。有的地方民主理财组织还未健全，财务监督缺位；有的地方对财务公开还是流于形式，没有真正做到财务公开，而是事实上的假公开。
④财务人员的素质和业务能力有待进一步提高。有些农村财务人员对业务工作不熟悉，甚至不知道财务工作应该怎么做才好，使得农村财务工作很难规范化。
⑤思想认识不够。对会计电算化的认识方面很多农村的干部和会计还存在着一些误解。
地产分析报告 篇7
万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。
1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。
1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。
1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。
公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。
6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。
能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率降低源于短期借款的增加,的回款情况良好使其上升,降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。
(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。
资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。
(2)资金成本与现金债务总额比率。万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。
营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:
(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。
(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。
总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。
盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。
营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。
主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。
(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。
每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。
通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。
企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的'需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。
企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。
企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。
所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。
所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。
所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。
企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。
要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。
房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。
而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。
三、.万科存在的问题以及建议
1.资金需求的压力日益增大。
2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。
3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。
1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。
2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。
3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。
地产分析报告 篇8
一、背景介绍
从20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入0.9亿，20__年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税金及费用：20__年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
地产分析报告 篇9
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年，我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
（一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁）耒（耒阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
（二）房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元；xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。
（三）商品房销售及价格情况：xx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；xx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；xx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；xx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米；1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1、需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2、成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
（一）市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
（二）总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
（三）楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
（四）资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
（五）房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
（五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
（七）、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
（八）物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
（九）非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。
（一）制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“xx”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。
（二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
（三）控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”、“联合建房”等变相福利分房的现象。
（四）注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
（五）优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。
（六）破解产业资金瓶颈。受xx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
（七）培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。
（八）保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。
（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
（十）规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。
地产分析报告 篇10
《农村小学习作教学现状与对策研究》
开题报告
黔江区万涛中心小学校
一、问题的提出及研究意义
（一）课题的提出
语言文字是最重要的交际工具，是人类文化的重要组成部分。我国语文课程的目标是全面提高学生的语文素养，就是指应培养学生热爱祖国语言文字的思想感情，指导学生正确地理解和运用祖国语言文字，丰富语言的积累，培养语感，发展思维，使他们具有适应实际需要的写字能力、阅读能力、写作能力、口语交际能力。小学语文新课程标准指出“写作是运用书面语言进行表达和交流的重要方式，是认识世界、认识自我、进行创造性表述的过程。写作能力是语文素养的综合体现”。我校名义上是街道办事处，然而大部分学生来源于周边农村，属于典型的城乡结合部，农村学生的学习行为习惯相对较差，这就给学生学与老师教带来不少的困难。因此，习作教学过程中也出现了一些问题：学生习作缺少实际的需要，缺乏明确的动机。朱自清先生早在1934年为叶圣陶、夏丐尊的《文心》所写的序言中就曾谈到国文教学的三大困难。其中之一是：“无论是读是写，学生不易感到实际的需要。”“学生读写都是为人，都只是奉行功令；自然免不了敷衍、游戏。”至今这种情况仍然严重地存在着。学生习作千篇一律，大人腔套话满篇。如学生写人，往往是“老三段”，先写外貌，再写事例，最后写感受；写好事就是“新三篇”，不是让座就是拾钱包或雨中送伞。语言呢，表达高兴之情爱写“我的心就象喝了蜜一样甜”；表达喜爱之情就写“我多么喜欢XXX啊！”教师要求过高使学生望而生畏。常听一些语文老师教学生：习作是很难写的。要把字写好，要把句子写通顺，要中心突出，要详略得当，要写具体，写生动，标点符号要正确......这么多的要求早已使学生对习作产生畏惧心理。识字效率不高，学生的阅读和习作起步晚。汉字难学。传统的语文教学采用随文识字的方法，识字效率低，学生不能做到尽早阅读，开阔视野，启迪思维，更做不到习作的提早起步，练写增量。习作评改方式单一，耗时太多，效果不好。习作评改由老师一人担当，耗时多，不能做到及时反馈。以上这些问题，在实施课改以后，依旧没有得到很好的解决。那么，出现这些问题的原因是什么？是否具有普遍性？每个年级是否有不同表现？应该采取什么样的对策来解决这些问题？于是，我们提出了“农村小学习作教学现状与对策研究”的课题。
（二）课题研究的意义
运用人本主义理论、人的全面发展的理论以及现代教育学、心理学的研究成果，对习作教育教学观念与实践进行比较，找出影响农村小学习作教学效果教育机制、教育观念、方法等不同层次的原因，进行较为全面的分析，以期找出有效的对策，改善我校习作教学中教师难教，学生难写的状况，提高小学生对祖国语言的感知运用能力，提高语文素养，促进我校基础教育语文课程目标的达成。
二、研究依据
（一）政策依据
1.国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)明确指出小学教育的方向。
2.新课标的理念：《语文课程标准》明确指出：小学作文要“有兴趣”，要“乐于把自己想说的话、想象中的事物写下来”，“能不拘形式地把自己的见闻感受和想象写出来”。写作是为了自我表达和与人交流。写作教学应贴近学生实际，让学生易于动笔，乐于表达，应引导学生关注现实，热爱生活，积极向上，表达真情实感，要求学生说真话、实话、心里话，不说假话、空话、套话。
教师要为学生的自主写作提供有利条件和广阔空间，减少对学生写作的束缚，鼓励自由表达和有创意的表达。
（二）理论依据
1.建构主义理论：建构主义理论的核心内容是指以学生为中心，强调学生对知识的主动探索、主动发现和对所学知识意义的主动建构，而不是像传统教学那样，只是把知识从教师头脑中传送到学生的笔记本上。
2.多元智力理论：传统的智力理论认为人类的认知是一元的、个体的智能是单一的、可量化的,而美国教育家、心理学家霍华德?加德纳在1983年出版的《智力的结构》一书中提出“智力是在某种社会或文化环境或文化环境的价值标准下，个体用以解决自己遇到的真正的难题或生产及创造出有效产品所需要的能力”。每个人都至少具备语言智力、数理逻辑智力、音乐智力、空间智力、身体智力、人际交往智力和自我认知智力，这一理论被称为多元智力理论。
三、核心概念界定
（一）课题研究现状：指所研究的课题目前所呈现的状态
（二）农村小学习作教学现状
1.学生练习习作的现状
（1）学生习作兴趣不高，不愿意写习作
（2）学生习作内容贫乏，不知道写什么
（3）学生习作方法缺失，不清楚怎么写
2.教师教学习作的情况现状
（1）习作教学要求不明确
（2）习作教学指导不得力
（3）习作讲评修改不到位
（4）习作教学研究不重视
（三）对策研究：是对于习作教学中出现的问题进行的对策分析和应对策略的研究。
（四）习作教学的对策研究：对于农村小学习作教学中出现的问题进行的对策分析和应对策略的研究
1.进一步明确“习作”年段目标
2.提倡“习作”与“阅读”同步走
在平时的阅读教学中渗透写作的有关知识，加强读与写的有机结合。将习作教学提前到与阅读教学同步进行，注重“前习作”指导。
3.习作指导应从内容入手
4.激励和引导学生修改自己的习作
四、同类课题国内外相关研究综述
1.据资料可查，2011年重庆珊瑚小学开展了课题为《心与习作》的课题研究，他们研究的是小学生的真心真情习作，取得了优秀成果。2008年，江都吴桥中心小学开展了《留守儿童习作》课题研究。2011年江苏省陶湖中心校开展了《留守儿童感恩教育习作》的课题研究。上述研究较好地探索出小学生习作教育的具体内容、方式和评价标准。
2.国外对习作教育非常重视，其中美国、英国、法国、意大利等中小学的习作教育很有特色，相关研究成果较为丰富。美国的教育对习作的格式有一定的模式，内容却没有要求，反而鼓励学生把自己的观点表达出来。美国从小学阶段起就非常重视写作教学。他们认为，写作包括复杂的多维度的认知能力，学生在掌握写作这一重要的交际工具过程中，会遇到重重困难，必须从小开始进行训练。而且，儿童语言能力的发展是综合的整体的发展，听说读写各项能力之间是相互制约的、相辅相成的。某一项能力的发展过分滞后，都会影响到其他能力的进一步发展。为此，他们提出了整体语言教学观，即在语言教学中强调听说读写能力的互相促进，和谐发展。
五、本研究的主要观点及创新
（一）主要观点
教育家陶行知曾说：“教师要解放学生的头脑，让他们能想；解放学生的双手，让他们能干；解放学生的眼睛，让他们能看；解放学生的嘴巴，让他们能说；解放学生的空间，让他们能到大自然中去扩大事业，取得丰富的学问”。《小学语文课程标准》提出：“写作教学应贴近学生实际，让学生易于动笔，乐于表达，应引导学生关注现实，热爱生活，表达真情实感。”“在写作教学中，应注意培养观察、思考、表现、评价的能力。”“鼓励学生写想象中的事物，激发他们展开想象和幻想。”“为学生的自主写作提供有利条件和广阔空间，减少对学生写作的束缚，鼓励自由表达和有创意的表达。提倡学生自主拟题，少写命题习作”。因此。我们的习作教学应做到五点：
1.以生为本，充分发挥学生习作的首席自主性。立足学生，构建教学思路。
2.引领学生关注生活，体验生活，积淀情感。
3.建构开放型习作教学模式，让学生在合作探究中，提高认识，给学生更多的自主创作空间。
4.建立多元评价体系，激发学生习作兴趣，增强习作自信。
5.开发整合习作教学资源，为学生的创意习作的表达，提供广阔的空间。
（二）创新之处
1.将习作教学的环节前置，让学生真正融入生活，引导学生做生活的有心人，留心生活细节，积累写作素材，还学生习作教学于生活的本位，真正实现鲁迅先生所说的“读书就像蜜蜂采蜜一样,采过许多花，才能酿出蜜来。倘若叮在一处,所得就非常有限，枯燥了。”让学生采生活之蜜，孕育写作的激情。
2.改变教学模式，还习作权利于学生，让学生学会在共同探究、合作、讨论中，学会审题、选材，构建自己的习作思路。建立多元评价体系，让学生学会评价，并在评价中增强习作的信心，提高习作的鉴赏水平。
3.让学生在实践认知的基础上，再次对评讲后的习作，进行再次修改实践，真正实现习作水平质的飞跃。
六、研究目标及内容
通过对我校习作教学中出现的“知识面窄、内容空洞，千人一面，层次不分，缺乏想象、有创意的表达，习作中尽是假话、空话、套话”这一瓶颈，进行深层的剖析，引导学生关注生活、关注自然、关注农村特有的物质、文化生活。同时注意提升教师习作教学的理论水平，更新习作教学理念，革新课堂教学模式，促进学生良好的习作习惯的形成，引导学生做生活的有心人，留心生活细节，积累写作的材料，还习作教学于生活的本位，激发学生内在习作动机，孕育写习作的激情，让学生学会构建自己的习作思路。建立多元评价体系，让学生学会评价，并在评价中增强习作的信心，提高习作的写作、鉴赏水平。在学生认知的基础上，让学生再次进行习作修改实践，提高学生习作品位，同时让学生在不同层次的展示平台中，真正实现自我需要，让学生乐于表达，实现习作水平质的飞跃。
七、研究对象及范围
黔江区万涛中心小学校5--6年级全体语文教师及学生
八、研究思路及方法
（一）研究思路
本课题以学生发展为目标，以课堂教学为主渠道，以习作教学效益为核心，以教师习作指导课教学水平提升为重点，探索出农村小学习作指导教学有效性的途径与方法。
（二）研究方法
本课题以行动研究法为主，以问卷调查法、文献研究法、经验总结法等为辅。
1.问卷调查法：采用个别访谈与问卷调查相结合的形式，了解小学生习作个性心理表现及教师习作指导课教学个性心理表现，通过调查我校习作指导课教学现状及学生习作存在问题，确定课题。
2.文献研究法：通过对习作教学相关理论的学习，明确本课题的研究方向、研究意义、研究思路、研究方法等，不断学习并借鉴成功经验，推进本课题的研究工作。
3.行动研究法：分析研究我校习作指导课教学中存在的问题，拟定相应策略，在习作指导教学过程中不断实践、反思、学习、改进，探索农村小学习作指导的有效性策略。
4.经验总结法：不断将调查、研究得到的数据及信息进行定性分析，将感性认识上升为理性认识，总结出农村小学习作指导教学的有效性策略。
九、研究计划及步骤
在小学语文新课标精神指引下，围绕现实中“教师难教，学生写不生动”这一现象，对照课程标准关于小学习作教学目标的三个维度，分别从实践与理论两个方面，对现行的人教版小语教材习作的编排体系，编排用意，各年级段习作教学特点及内在联系等习作教学的诸多因素，进行研究，加强教师习作教学的理论学习，更新观念，走出传统习作教学的误区。突出重点，抓习作教学研讨与实践的过程管理，及时总结反思归纳，加大习作教学观摩研讨及理论培训的力度，注重课堂教学的细节研究，提高课堂教学有效性，形成自己的习作教学体系及特色。
研究步骤：
1.准备阶段（——）对我校学生习作情况进行调查，搜集相关理论资料，课题组成员进行集中学习探讨，制定课题研究计划（方案制度、重难点确定、措施），同时也是课题申报阶段。
2.实施阶段（——）课题研究全面展开并达到较成熟阶段，课题组成员在各自分工的领域全面开展课题研究，并密切合作，达成资源共享。
3.总结阶段（——）根据研究过程及研究成果撰写研究报告，并采用实绩展览、公开课教学、论文集等形式，邀请上级主管门的领导、教育专家进行鉴定验收。
十、预期成果及分工
主
要
阶
段
性
成果
序号
研究阶段
（起止时间）
阶
段
成果
名
称
成果形式
承
担
人
农村小学习作教学现状与对策研究申请书
申请书
颜明扬
农村小学习作教学现状与对策研究研究方案、开题报告
书面报告
陈立德
颜明扬
农村小学习作教学现状与对策研究系列论文
论文
黄
浩
孙淑兰
农村小学习作教学现状与对策研究中期报告
书面报告
颜明扬
农村小学习作教学现状与对策研究活动实录
活动实录
张智蓉
农村小学习作教学现状与对策研究指导概要
课外积累
黄
浩
孙淑兰
农村小学习作教学现状与对策研究优秀习作集
资料
李永娥
农村小学习作教学现状与对策研究优秀教案集
教案集
吴红艳
农村小学习作教学现状与对策研究工作报告
报告
颜明扬
陈立德
农村小学习作教学现状与对策研究研究报告
报告
颜明扬
陈立德
最
终
研
究
成果
序号
完成时间
最
终
成果
名
称
成果形式
负
责
人
汇编习作案例、论文集
案例集
论文集
陈立德
课题研究报告
报告
颜明扬
十一、课题组构成负责人姓名
陈立德
性别
男
民族
土家族
出生日期
1973年10月14日
行政职务
副校长
专业职务
二级教师
研究专长
小学教育
最后学历
专科
最后学位
任教学科
科学
工作单位
黔江区万涛中心小学校
电子信箱
@
通讯地址
黔江区冯家街道办桂花居委2组
邮政编码
联系电话
***
主
要
研
究
人
员
姓
名
性别
出生年月
专业职务
研究专长
学历
学位
工
作
单
位
颜明扬
男
一级教师
小学语文
大专
黔江区万涛中心小学校
孙淑兰
女
一级教师
小学语文
大专
黔江区万涛中心小学校
李永娥
女
一级教师
小学语文
专科
黔江区万涛中心小学校
吴红艳
女
二级教师
小学语文
本科
黔江区万涛中心小学校
黄
浩
男
二级教师
小学语文
本科
黔江区万涛中心小学校
张智蓉
女
二级教师
小学语文
本科
黔江区万涛中心小学校
十二、课题经费预算
序号
经
费
开
支
科
目
经
费
预
算
金额（元）
资料费
购买图书、订阅有关报刊、杂志、档案、文献等材料的费用、搜集资料
1000
国内调研差旅费
外出参观学习、考察等费用
2000
小型会议费
开题论证会、研讨会、成果鉴定会、专家评审会等费用
1000
计算机使用费
包括计算机购置费、录入费、软件设计费、上网费、维护费等
3000
印刷补助费
设备以及文具纸张等费用
1000
管理费
专家咨询、报告费
1000
其他
其它费用包括用于研究人员的奖励等
3000
以上7个科目
预算经费合计
元
预算
2018年
2019年
2020年
年
年
2000元
5000元
5000元
其他经费来源
学校自筹经费
自筹经费课题
经费保障说明
本单位保证能够提供该课题完成所需的时间、经费和条件。
参考文献：
[1]义务教育语文课程标准[S].北京师范大学出版社ISBN978-303--8,2011.[2]沈蓉.小学生习作心理偏差及其调适[J].江苏教育研究,2010,(7).[3]覃宝安.提高农村小学生习作水平的一些做法[J].基础教育研究,2011,(2B).[4]王淑茹.引入生活“活水”，提高习作水平[J].新课程研究,2010,(8上).[5]李文献.小学生习作心理调查与思考[J].教学与管理,2007,(10).
地产分析报告 篇11
对于万达很多朋友都并不陌生,万达最早发家就是做地产的,万达逐渐壮大,成为很多人投资的目标。对于投资万达地产,一定不要冲动,理智的投资才能在商战中取得不败之地。下面为大家推荐万达地产股票分析报告,感兴趣的朋友可以关注。
一、房地产板块行业分析
1.1房地产行业现状分析
近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点:
宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。
2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月,全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。
行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。
1.2房地产行业的基本特征分析
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。
行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万达,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。
1.3 房地产行业的前景分析
在可预见的未来,我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投资空间,成为房地产公司新的投资目标。房地产行业在相当长的一段时间内投资价值依然巨大,保障性住房将成为投资热点。同时,大规模,有实力的企业将瓜分整个房地产市场,利于不败之地,互相之间竞争将更加惨烈。
二、公司的基本面分析
2.1 万达公司在行业中的地位
万达公司是目前中国最大的专业住宅开发企业,经过20多年的持续努力,万达在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上,万达以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。2011年1-7月公司累计销售面积643.6万平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分别增长62.58%和65.36%。预计万达全年销售业绩在1300亿左右,上半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。公司坚持普通住宅开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。预计公司下半年仍可维持较高销售增速。万达公司销售面积,营业额,净利润等指标都位居全国前列。同时,公司资产负债率为77.85%,真实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。期末公司持有现金408亿元,较2010年末增长30亿元。公司有足够的资金实力进行优质项目的获取和收购。与前几年的龙头老大的地位相比,近两年来房地产行业竞争日趋白热化,恒大,中海,保利等公司已经对其产生了巨大威胁,现在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。竞争空前惨烈。但万达公司规模巨大,依然在竞争中处于优势地位。发展势头良好。
2.2 万达公司的区位分析
万达总公司位于深圳。深圳投资需求平稳增长,房地产投资增长迅速。2010年上半年市完成固定资产投资727.3亿元,增长11.1%,增长速度较上年同期低2.7个百分点。其中,基本建设投资440.2亿元,增长6.7%,占全部固定资产投资的比重超过了60%;由于上年基数较低,房地产开发投资增长迅速,累计投资205.7亿元,增长16.8%,增速同比大幅提高了26.3个百分点。深圳经济水平高,人均收入高,人民购买意愿强烈,消费需求稳定增长,商品销售畅旺。深圳工业快速增长,效益显著提高,人均可支配收入高,购买欲望强烈。
2.2.1 深圳的人口分析
2010年末常住人口1035.79万人,其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。属于人口密集型城市。深圳是一个移民城市,最显著的特点便是外来人口居多,人口压力过大,也造成土地开发过快。在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》的文件显示,深圳土地利用已接近极限。购买需求大,矛盾尖锐。
2.2.2 国家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲东岸,隶属广东省,副省级城市,与香港陆地相连。在国家政策支持下,经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市,创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。对于我国的门户,国家给予很高的扶植政策。2009年4月下旬放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。这意味着深圳楼市的投资大门再度向港澳台居民打开,“限外令”放开,实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。这无疑对于万达来说是一种机遇。
三、万达公司的股利政策分析
3.1 股利支付方式分析
万达公司的(组合)支付方式多样。上市公司的利润分配有三种主要方式:一是以上市公司当年利润派发现金;二是以公司当年利润派发股本;三是以公司盈余公积金转增股本。万达从1992年到2007年的16 年间,8 年送股,5年转增,每年都实施现金分红。从具体支付形式的组合来看,有“派现”、“派现+送股”、“派现+转增”以及“派现+送股+转增”等四种模式。需要指出的是,万达从未以公司盈余公积金转增股本。
3.2 万达公司收益面分析
持续高资本回报。有研究表明, 万达是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年实施现金分红的公司。不考虑送股和转增,仅狭义或现金股利支付率16 年年均即达27.08%;考虑送股的广义股利支付率(每股按1 元折算,但不考虑公积金转增股本)16 年年均高达43.18%,远高于证监会规范再融资新规:最近三年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。由于万达从2002 年开始高比例转增(此前无转增,此后的2005 年没有转增),以2002 年的股本为基数,仅通过转增给股东的累计回报即达908%。换言之,如果投资者在2003 年初买入万达股票并持股不卖,则其现在的股份将增长9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事实上,1991 年以来,万达股本规模扩张74 倍;以2007 年底的股价计算,17 年来万达市值增长210 倍。因此,万达是一家高度重视资本回报的企业,在中国这样一个股东意识极其淡薄、股东文化极其薄弱的新兴市场,这是极其难能可贵的。
3.3 万达公司留存收益比例分析
万达公司持续高比例留存。从另一个角度看,16 年来,万达净利留存率年均高达72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股计算,平均每年留存的每股收益为0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明显,高比例留存与高资本回报这一看似不可协调的悖论在万达这里达到了持续的均衡和统一。
四、万达公司的管理模式分析
4.1万达公司经营模式分析
经营专业化。万达集团选择房地产为核心业务,既是商业游戏规则对企业发展的客观要求,更是集团决策者价值观系统的必然反映。万达在早期的发展过程中,先后尝试了若干类型的多元化业务,曾一度拥有“九大支柱业务”。当然、由分散经营风险的作用,随着市场竞争的日益激烈,多元化业务使万达应接不暇,甚至顾此失彼。企业要在一个竞争的市场中生存和发展,就必须具有一定的经营优势。万达作为一家新兴的企业,要获得经营优势,就必须审时度势,了解自身的特点,对现有业务进行有机的整合,有扬有弃。整合和扬弃的过程,实际上就是对资源重新组合的过程,也是选择的结果。资源的合理配置和有效利用,是关系企业经营效果的重大问题。
4.2 万达公司的财务政策分析
为了继续保持地产业务的增长,万达公司对原有的,被视为成熟的政策进行调整。采取更为积极的财务政策,这几年,万达建立了财务结算中心,集中统一资金调度,对于提高资金利用效率发挥了积极的作用。但是,万达财务效率方面仍有很大的提升空间,就内部来说,可以进一步压缩管理成本;就外部来说,可以改变过去较为谨慎的做法,积极拓展外部融资空间。从另一角度来说,如果万达地产的盈利水平远远高于银行贷款利率水平,这发行债券,可转换债券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。
4.3 万达公司的产业结构分析
万达公司产业结构日益合理。进一步加大内部产业结构的调整,万达除了房地产外,还发展了商贸,加工业、文化传播以及策略性投资,部分业务实际上并不能给万达带来多大利润,但增加了万达不少的管理成本。万达的业务结构应当进一步向房地产业务集中,比如加工业、文化传播等可以采取合资的办法逐步淡出,因为万达在这些业务方面没有优势可言。对于万达的策略性投资,也应当采取积极措施予以退出。因此、在这种环境下,包括万达在内的诸多地产商只能是丢掉幻想,事事亲力亲为,但分工与合作业已成为经济生活的主旋律。房地产行业也是如此,一方面、专业化程度的高下已经成为开发商竞争力的主要指标;另一方面,强强携手,密切合作在业内逐渐成为潮流。
五、万达公司的竞争力分析
5.1 万达的竞争力优势分析
顾客和潜在顾客对万达品牌的评价都较高。市场一般公众认为万达的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性;万达住户/业主认为万达的社区文化气氛和万达的服务很令人满意。这种不同消费群对于万达优势认同的差异的营销含义是:一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
优秀的企业文化。万达的企业文化主要有四个特点:客户是我们永远的伙伴;人才是万达的资本;“阳光的照亮体制”;持续的增长和领跑。正是万达的企业文化为他在管理,开发,销销等活动中提供无形的引导,使他们总是关注客户,重视人才,提供员工平等的发展机会,不断实现自己新的目标。 l 创新组织结构。组织结构要根据战略的变化而变化。万达根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线,这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。
具有前瞻的战略眼光。战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众对环境更多的关注,政府的科学发展号召。战略调整方向:实现从营销的万达往技术的万达转型。所作的努力:2008年在东莞建立万达建筑实验中心,紧接着又在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机,也是培训中心。我们在这里做相关的技术研发,同时对产业链上的合作者进行培训。如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,这算是我对企业公民的新理解。讲环保,讲可持续,如今不仅是一种责任,也是一种能力,一种竞争力。
研究开发能力强。万达专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万达有几十项专利正在申报.万达产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万达开发的房产中享受生活。这也是万达高度关注客户的体现。
5.2万达的竞争力劣势分析
重视顾客,文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。 l 各城市顾客的评价不一。而在万达住户中,深圳的万达住户对万达的满意程
度最高,而北京的万达住户对万达的满意程度最差,从而推荐率也最差。说明在某些城市万达的住房,服务等有待提高。
对以房地产为主导业务的万达来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万达地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万达在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万达说获得的.可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万达只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万达带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。
六.公司财务状况分析
6.1盈利能力分析
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。万达企业作为房地产住房开发公司,在整个房地产行业居于重要地位。万达有一套自己的盈利模式,主要是专注于商品住宅的开发,业务聚焦经济核心区,享受高净利率,业绩更多来源于规模扩张。
6.1.1净资产收益率分析
万达08到10年的净资产收益率分别为12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趋势。万达的净资产收益率较同行业来说一直处于行业前列。在全球性金融危机的影响下,仍保持了较好的收益率。净资产收益高,说明企业资本运营效益好,企业权益资本获利能力较强。2011年政府对房地产的政策逐步出台,对房地产行业调控进一步加强,2011年的企业净资产收益率显现下降趋势,前三季的净资产收益率由10年的8.13%下降到7.64%。
6.1.2总资产收益率分析
08年到10年,总资产收益率分别为3.38%,3.87%和3.38%,万达的资产总额呈现先上升后下降的态势,2011年前三季总资产收益率也显现下降趋势。2008年到2009年总资产的增加没有带来净利润的同等增加,导致公司的总资产报酬率降低,表明公司利用资产创造利润不断降低。总资产收益率的下降趋势也表明公司的资产利用效率减弱。总资产报酬率低于行业整体平均水平。
6.2.1长期偿债能力分析
资产负债率表明100元资产中有多少来自于负债。在长期偿债能力分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度。万达近年来进行了较大规模的股权融资和债券融资,但保持了较为稳定的资产负债率。万达08、09、10年的资产负债率分别为67.44%、67.00%、74、69%,说明企业资产中有一半来自于负债。万达在资产结构中总负债占总资产的比重较高,偿债压力大,这是由于房地产在经营过程中需要大量资金的原因。与A股市场资产负债率相比,万达近三年来资产负债率略低与A股市场。
6.2.2 短期偿债能力分析
在短期偿债能力分析中,流动比率是一个重要指标。08年流动比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情况良好使流动比率增加,10年的流动比率下降与国家出台房地产调控政策有一定的关系。2010年流动比率的下降说明其偿还流动负债的能力有所减弱,需企业在这方面加以调节。但万达A的速冻比率较低,这是由于万达的存货较多,在万达流动资产当中,存货高达858.9亿,其中拟开发的土地占了存货的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房产。企业流动比率高于速冻比率,这是由于房地产企业在收到预售的楼款时,只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转。
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率分析
应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据平均余额的比率,用来衡量应收款项的变现能力。从2008年到2010年,万达的应收账款周转率分别为48.11%,45.86%,59.76%,整体来看万达的应收账款周转率呈现上升趋势,说明应收账款的回收速度较好,这是由于:一方面对赊款条件和付款期控制的较紧,另一方面预收账款的增加又说明了万达有较好的声誉。2011年前三季度应收账款周转率与同行业相比应收账款周转率低,这样会给企业资金周转带来困难,不利于企业的发展。
6.3.2存货周转率分析
存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业水平与平均存货余额的比率,表明企业在一定时期内存货的周转次数,反映企业存货变现能力和销货能力。万达的存货主要是以在建开发产品和拟开发产品为主。2011年前三季度数据显示,存货周转率逐渐增加,,原因就在于在建开发产品和拟开发产品的增加。
6.3.3总资产周转率分析
总资产收益率是销售收入净额与总资产平均额的比较。总资产周转率越高,企业资产经营效率越好该公司资产的增加只要是由于主营业务收入的增加,使得总资产周转率高,说明总资产使用效率较高,企业的营运能力较强。
综合以上数据指标,万达公司财务状况在整个房地产行业中属于良好,也存在一定的财务风险。但万达在房地产行业树立了住宅品牌,并为投资者其带来了稳定增长的投资回报。
七 万达公司的投资分析
7.1 上半年公司经营状况
2011年初,国家下达一系列房价宏观调控措施,房地产行业大势逆转,上半年全国房地产销售增速明显放缓,一些主要城市销售同比下滑。但以快速周转和二三线布局为主要依托的万达A突显出高出同行的抗压能力,在年初销售数据实现开门红,无论销售金额和销售面积都创出了历史新高,其中1月销售面积和销售金额分别比2010年同期增长216.1%和220.8%,环比去年2010年12月分别增长140%和141%。在同房地产板块股票中表现非常抢眼。
上半年万达销售数据表现突出有如下原因:(1)公司坚持了合理定价、一个月内去化率60%的销售策略;(2)精装修、小户型产品竞争力逐渐凸显,区域布局合理,产品结构风险较小;(3)开发速度快,新购土地可迅速转化为新增供应,可售量较为充裕,高周转优势继续发挥;(4)提前布局二三线城市的战略和快速销售策略。
7.2 万达的核心竞争力分析
财务状况良好,资金压力不大。截止报告期末,公司持有货币资金339亿元,明显高于短期有息负债的总和237亿元。剔除因销售增长而增长的收账款1228亿元的影响,按照公司剩余其他负债项目计算的资产负债率仅35.6%。财务稳健且安全性较高,业绩锁定性强,维持龙头优势,弱市中仍手持大量现金,为未来持续投资、经营奠定基础。
经营策略不变,产品定位合理,销售突出。根据市场环境,年初公司就教保守地预计全年开工面积为1329万平方米,1-9月,公司共实现开工面积1139万平方米,完成全年计划数的85.7%。公司装修房比例不断上升,。总体来说,根据公司目前的销售情况,公司整体经营策略不变。截止报告期,公司今年累计新增项目18个,权益面积约115万平方米,规划建筑面积约323万平方米。考虑未来发展需要,未来公司多考虑谨慎获取低价、优质土地资源。
合理调整全年推盘节奏,预计全年推盘单月高点已在6月份实现,总体平滑了全年销售分布,减轻了下半年集中推盘的销售压力,全年销售业绩突出。前三季度公司实现销售面积841.2万平方米,销售金额970.8亿元,分别比2010年同期增长39.9%和35.9%。报告期末,公司已售未结项目累计达1208万平方米,合同金额合计约1380亿元。公司2012年全年和2013年部分业绩锁定。
其它公司不同,万达在进行ISO9001质量管理体系项目时充分结合了流程再造(BPR)的思想,根据效率与风险的分析进行了优化,而对项目过程的工程质量监控流程则进行了强化,在服务质量方面也充分反映出以顾客为关注焦点的思想。设立有专门的品质管理岗,持续地对管理体系的执行情况进行审核,管理体系文件已经修改了多次,在日常执行过程中,一旦体系出现问题就进行改进。 l
万达的员工的敬业精神、流程效率、持与其它公司不同,、管理的一致性、开放的文化以及对合作伙伴尊重。在战略、组织、流程、人员、激励和文化等六方面全面提升进而形成组织的核心竞争力,并在严谨的执行力的保障下才能取得成功。而这些才是组织的根本,也是万达得以在行业持续领跑的动力支持。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万达的最大特色。万达认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万达获得成功的基石。 l
优质的售后服务,万达是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年,公司在行业内首先推出“冷静期”概念,实行“三天无理由退订”。万达从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示,比如1998年成立的“万客会”,便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万达定为公司的“客户年”和“客户微笑年”,足见万达一直以来对客户的尊重和关注。
7.3 对未来的投资分析
对于下半年市场和行业走势,国家政策将进一步体现,供求关系将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。受新房入市增加和销售放缓的影响,商品住房可售存量将有所上升,销售速度将进一步下降,开发商资金状况将进一步收紧。而随着地方政府土地供给的增加,下半年土地流拍会愈加频繁,土地价格将面临下行压力。与此相对应的是,市场竞争将更趋激烈。
万达已经用速度尽量降低风险。预计公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形势,维持NAV9.65元/股。预计公司今明两年股价趋于稳步上行态势,长远看上涨空间远大于下跌空间,当前价位为7.50元左右徘徊,短期趋势能上升至7.60元左右,中期趋势上升至8.00元左右,建议适量买入。
地产分析报告 篇12
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产20存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。
项目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 变动情况(%)
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。
报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额 增减(%)
一、营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：营业外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
减：营业外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流动资产处置损失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%
减：所得税费用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、净利润18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。
(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。
(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。
(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。
现金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流动比率：
2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速动比率：
2013年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)现金比率：
2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
(1)资产负债率：
2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股东权益比率：
2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 产权比率：
2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已获利息倍数：
2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
据表3-2显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。
由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。
平均总资产① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均净资产② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：
分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%
总资产报酬率变动的影响为：
17.48%-19.21%=-1.73%
负债利息率变动的影响为：
17.54%-17.48%=0.06%
资本结构变动的影响为：
17.27%-17.54%=-0.27%
综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均总资产 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。
总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
=*100%=17.92%
营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
总收入利润率=*100%=17.79%
销售净利润率=*100%=13.51%
销售息税前利润率=*100%=18.60%
从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.
营业费用利润率=*100%=21.63%
=*100*=16.30%
从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.
项目 2014年12月31日 2013年12月31日 增减变动额 增减变动率(%)
归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司发行在外普通股的加权平均数 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀释每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.
4.1 财务问题：
(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
(3)从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
